Tema 1.348: STF declara incondicionada a imunidade do ITBI na integralização de capital

O Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu em 19 de outubro de 2026, em sessão virtual, o julgamento do RE 1.495.108, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral. A Corte fixou que a imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, para a realização de capital mediante integralização de bens e valores, é incondicionada — ou seja, não depende da atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica que recebe os bens, ressalvadas hipóteses de simulação ou fraude à lei.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. Segundo sua interpretação, o dispositivo constitucional contém duas hipóteses distintas de imunidade, ligadas pela conjunção "nem". A ressalva da atividade preponderante, introduzida pela locução "salvo se, nesses casos", aplica-se apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. A realização de capital, portanto, permanece imune ainda que a destinatária seja uma sociedade com atividade imobiliária. O relator também afirmou que os artigos 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição na parte em que condicionam a imunidade à ausência de atividade imobiliária.

Efeitos práticos e o debate sobre os FII

O impacto imediato atinge holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias, que passam a poder integralizar imóveis sem o pagamento do ITBI. Mas a decisão também reabre a discussão sobre os fundos de investimento imobiliário (FII). Até aqui, havia dois obstáculos: o da atividade (o fundo é um veículo de locação e compra e venda de imóveis) e o da forma (o fundo não é pessoa jurídica). O Tema 1.348 eliminou o primeiro; o segundo permanece em aberto.

O STJ, no AREsp 1.492.971/SP, decidiu que a aquisição de imóvel para o patrimônio de um FII mediante emissão de cotas configura transmissão onerosa e fato gerador do ITBI. Naquele caso, porém, a tese discutida foi a de não incidência com base no art. 156, II, in fine, da CF — e não a imunidade do § 2º, I. A questão constitucional, portanto, segue sem definição pelo STF.

Na jurisprudência paulista, a 18ª Câmara de Direito Público do TJSP já negou a imunidade em dois momentos: em 2017, pela ausência de personalidade jurídica do fundo; e em setembro de 2026, ao tratar o fundo como pessoa jurídica e aplicar a ressalva da atividade preponderante. Dias depois, o STF derrubou esses fundamentos no Tema 1.348, restando apenas a objeção da forma.

O voto condutor qualifica a imunidade como técnica, destinada a proteger o ato de capitalização, e não o sujeito que recebe os bens. A finalidade, segundo o relator, é facilitar o trânsito jurídico de bens para estruturas produtivas, estimular o empreendedorismo e concretizar a livre iniciativa. Esse raciocínio é apontado como base para a discussão sobre a extensão do benefício aos FII, cuja estrutura de integralização de cotas em bens é disciplinada pela Lei 8.668/1993, pela Lei 13.874/2019 (que reconheceu patrimônio próprio e segregado aos fundos no Código Civil) e pela Resolução CVM 175/2022.