STF forma maioria no Tema 1.348 e garante imunidade do ITBI para imobiliárias e holdings

Julgamento em curso

O Supremo Tribunal Federal formou maioria para reconhecer a imunidade do ITBI na integralização de capital social, inclusive quando a empresa atua no setor imobiliário. O julgamento do Tema 1.348 ainda não foi formalmente encerrado, mas o resultado já está consolidado: cinco ministros votaram a favor da tese do contribuinte (Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux), contra dois (Gilmar Mendes e Flávio Dino). Ainda restam os votos de Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli; mesmo que todos sejam contrários, o empate em 5 a 5 seria resolvido pelo voto de qualidade do presidente, Edson Fachin, que já votou a favor.

Delimitação do Tema 796

O entendimento que prevalece no STF é o de que a natureza da atividade empresarial não afasta a imunidade, mesmo quando se trata de compra, venda ou aluguel de imóveis. O julgamento também demarcou o alcance do Tema 796: a tributação permitida por esse precedente refere-se apenas ao valor que efetivamente excede o capital subscrito e é destinado a reserva de capital. Não se confunde com a diferença entre o valor histórico do imóvel e a avaliação fiscal feita pelo município. O ministro Edson Fachin, ao explicar o Tema 796, disse que aquela decisão nasceu de um caso em que o valor dos bens excedia o capital subscrito, tratando a hipótese como "circunstancial". Luiz Fux, por sua vez, usou a expressão "sanha arrecadatória" para criticar tentativas de esvaziar a imunidade.

Impacto prático

O caso atinge de forma direta as holdings familiares. O ministro Nunes Marques destacou que a transferência de imóveis para integralização de capital é comum e não pode ser tratada como abuso, embora a fiscalização continue autorizada a desconstituir operações simuladas, com base nos artigos 116, parágrafo único, e 149, inciso VII, do CTN. Além disso, o artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite a transferência do bem pelo valor declarado no imposto de renda, o que reforça que a valorização de mercado não configura, por si só, fato gerador do ITBI.

Projeção nacional

A controvérsia não se restringe a Curitiba, onde o TJ-PR, em março de 2026, manteve decisão favorável a uma administradora de bens porque o município não instaurou o procedimento administrativo necessário para afastar o valor declarado. Tribunais de Justiça de São Paulo e de Minas Gerais também têm analisado casos semelhantes. Com a consolidação do Tema 1.348, os contribuintes passam a contar com uma definição do STF para contestar cobranças que confundam valorização patrimonial com excedente societário.