Reforma tributária: entenda quando pagar IBS e CBS pode ser vantajoso para condomínio

Análise publicada no JOTA destaca que a reforma tributária deixará de oferecer uma resposta única para a tributação de condomínios edilícios. Com a implementação do IBS e da CBS, o tratamento dependerá da composição das receitas do empreendimento e, em alguns casos, de escolha do próprio condomínio. Três situações são possíveis: permanecer fora do regime regular, estar sujeito por imposição legal ou aderir voluntariamente.

No primeiro cenário, típico de condomínios residenciais, a manutenção fora do regime regular tende a ser mais eficiente. Isso porque despesas como folha de salários e encargos geram poucos créditos de IBS/CBS, e os moradores, em regra pessoas físicas, não aproveitam créditos dos tributos. Assim, a eventual tributação das taxas condominiais representaria custo adicional sem contrapartida de creditamento.

A segunda situação decorre de imposição legal: quando as taxas e os demais valores condominiais representarem menos de 80% da receita total do condomínio, haverá incidência de IBS/CBS sobre as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio. Esse cenário alcança, por exemplo, empreendimentos com receita relevante de estacionamentos, publicidade, locação ou cessão de áreas comuns para antenas, lojas, quiosques e eventos. Nesse caso, é garantido o direito a créditos na proporção da receita tributada em relação à receita total.

Já a terceira situação é a opção voluntária pelo regime regular. Mesmo sem obrigação, o condomínio pode aderir; com isso, passam a incidir IBS e CBS sobre as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros. A decisão, porém, deve considerar o conjunto: se os ocupantes forem predominantemente pessoas jurídicas sujeitas ao regime regular, eles poderão aproveitar créditos gerados pelas cobranças. Esse efeito pode neutralizar, total ou parcialmente, o impacto da tributação na cadeia econômica.

Segundo o artigo, não haverá solução universal. Síndicos, administradoras e proprietários precisarão conhecer a composição das receitas, mapear despesas geradoras e não geradoras de créditos, avaliar o peso da folha de pagamento e, nos empreendimentos comerciais, analisar o perfil tributário dos condôminos. Com a CBS prevista para janeiro de 2027, o texto recomenda que os condomínios utilizem 2026 para simulações e definição do regime mais adequado.