Redutor social do IBS/CBS: locação para moradia de prepostos de pessoa jurídica gera divergência

Com a reforma tributária, as locações de imóveis passam a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS a partir de 2026. Para pessoas físicas, a Lei Complementar 214/2025 estabeleceu condições objetivas: só será tributada aquela que alugar mais de três imóveis e tiver receita anual superior a R$ 240 mil no exercício anterior, ou R$ 288 mil no mesmo exercício, ainda que de uma única locação. Os valores serão corrigidos pelo IPCA desde janeiro de 2025.

Além do redutor geral de 70% nas alíquotas, a lei criou o "redutor social". Pelo artigo 260, o locador sujeito ao regime regular do IBS/CBS pode deduzir R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo, limitado ao valor da própria base. O benefício, no entanto, é restrito às locações para uso residencial, ficando de fora as comerciais e as por temporada.

O texto do Conjur chama atenção para uma situação específica: a locação de imóvel residencial por pessoa jurídica para moradia de seus prepostos, como sócios, diretores e empregados. Segundo a Lei do Inquilinato (8.245/91), em seu artigo 55, essa hipótese é classificada como locação não residencial, ainda que o uso seja efetivamente residencial.

Para o autor, o Código Tributário Nacional, no artigo 110, impede que a lei tributária altere definições do direito privado. Assim, como a lei civil define o contrato como não residencial, o redutor social não poderia ser aplicado, mesmo que o imóvel sirva de moradia. Ele lembra que o professor Francisco Carlos Rocha de Barros, em posição contrária, defende a natureza residencial com base na finalidade do contrato, citando o déficit habitacional e o fato de que quem reside é uma pessoa física.

A discussão mostra que a interpretação da natureza da locação terá impacto direto no cálculo do IBS/CBS para locadores que ultrapassem os limites legais. Advogados que atuam na área devem estar atentos à classificação do contrato e ao enquadramento das partes, pois o tema ainda deve gerar novos debates.