Locação de imóvel pela administração pública: licitação é regra e exceção exige cautela

A locação de imóveis pela administração pública está sujeita, como regra, ao processo licitatório. A exigência está no art. 51 da Lei nº 14.133/2021 e decorre do art. 37, XXI, da Constituição Federal: antes de contratar, o órgão deve realizar licitação e avaliação prévia do bem, com atenção ao estado de conservação, aos custos de adaptações e ao prazo de amortização dos investimentos.

A possibilidade de contratação direta por inexigibilidade é tratada no art. 74, V, da mesma lei. Para que se aplique, o imóvel precisa ter características de instalações e localização que tornem necessária a sua escolha. A simples preferência da administração não basta — é preciso demonstrar a singularidade do bem em relação às necessidades do serviço público.

Um levantamento feito no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP) e citado em análise publicada no JOTA ilustra a distância entre a regra e a prática. Ao buscar o termo locação de imóvel, foram encontradas 9.990 contratações. Nas dez primeiras páginas de resultados, apenas 3 dos 100 registros eram licitações; os demais, contratações diretas por inexigibilidade.

O Tribunal de Contas da União já se manifestou sobre o tema. No Acórdão 1.479/2019-Plenário, destacou o chamamento público prévio como boa prática para identificar imóveis que atendam às necessidades da administração, a exemplo do que fizeram AGU, ICMBio e Eletronorte. No Acórdão 702/2023-Plenário, a corte entendeu ser irregular a aquisição de imóvel para uso institucional por contratação direta sem prévio chamamento público, por violação ao princípio da publicidade. A Advocacia-Geral da União, na Orientação Normativa nº 68/2020, também recomendou consulta sobre imóveis públicos disponíveis e, se necessário, chamamento público para prospecção do mercado imobiliário, com contratação direta apenas se um único imóvel atender às necessidades.

A análise publicada no JOTA alerta para o uso disseminado da inexigibilidade nas locações e para a possibilidade de finalidades contrárias ao interesse público. Para quem atua com contratações públicas, a leitura combinada dos arts. 51 e 74, V, da Lei 14.133/2021 reforça a necessidade de documentar a singularidade do imóvel e avaliar a conveniência de um chamamento público antes da contratação direta.