LC 227/2026 e ITBI: nova redação do art. 38 do CTN reacende debate sobre o Tema 1.113 do STJ

A Lei Complementar 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, dispositivo que trata da base de cálculo do ITBI. A mudança levou municípios a sustentarem que as teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 teriam sido superadas. Segundo o Conjur, dezenas dessas alegações chegaram ao Tribunal de Justiça de São Paulo, mas os contribuintes vêm encontrando maior amparo no Judiciário.

O Tema 1.113 foi definido pela 1ª Seção do STJ no julgamento do REsp 1.937.821/SP, de relatoria do ministro Gurgel de Faria. A tese vinculante estabeleceu que: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação ao IPTU, que não pode sequer ser usado como piso; o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o mercado, afastável apenas em processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência unilateral. A razão de decidir está no regime de lançamento: por seu fato gerador, o ITBI comporta lançamento por declaração ou homologação, não lançamento de ofício prévio.

A nova redação do artigo 38 do CTN, acrescentada pela LC 227/2026, manteve o caput e incluiu quatro parágrafos. O § 1º define valor venal como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado". O § 2º determina que esse valor seja estimado por critérios técnicos, considerando, entre outros, preços praticados no mercado imobiliário, informações de serviços notariais, registrais e agentes financeiros, e características do imóvel. O § 3º obriga as administrações tributárias municipais e distrital a divulgar os critérios e permite ao contribuinte contestar a estimativa com avaliação contraditória. O § 4º impõe a cartórios o compartilhamento de informações das operações, sob pena de multa.

O § 1º reproduz quase literalmente a primeira tese do Tema 1.113 e, palavra por palavra, a definição de valor venal do artigo 7º da Lei municipal 11.154/1991 — dispositivo que o Órgão Especial do TJ-SP considerou compatível com a legalidade. Na Arguição de Inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000, o TJ-SP declarou inconstitucionais os artigos 7º-A, 7º-B e 12 da mesma lei, apontando que o vício estava no mecanismo de fixação prévia da base de cálculo, e não no conceito de valor venal.

A controvérsia atual concentra-se nos §§ 2º e 3º do novo artigo 38. A tese fazendária de superação do Tema 1.113 enfrenta, segundo a análise publicada, inconsistências em três planos: o da coerência — se a norma é interpretativa, não superou o tema; se é inovadora, não se aplica de imediato; o estrutural, pois a regra-matriz de incidência do ITBI não teria sido alterada; e o dos princípios, em especial a capacidade contributiva, que aponta para a tributação da riqueza efetivamente manifestada na transmissão.