LC 227/2026: art. 38 do CTN e o novo marco do ITBI nos municípios

A Lei Complementar 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), recolocando em novos termos a antiga controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI: qual valor deve prevalecer quando o preço declarado pelo contribuinte diverge do apurado pela administração municipal.

A nova redação não revoga expressamente o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que segue como parâmetro central. O STJ fixou que a base de cálculo corresponde ao valor de mercado do imóvel, sem vinculação automática ao IPTU; reconheceu presunção de compatibilidade do valor declarado; e afastou a cobrança com base em valor de referência arbitrado unilateralmente. A LC 227/2026, contudo, cria fundamento legal mais sólido para que os municípios estimem tecnicamente o valor venal, desde que observados critérios objetivos, publicidade da metodologia e possibilidade real de contestação.

Os novos parágrafos do artigo 38 detalham esse modelo. O § 1º define valor venal como o preço de negociação à vista em condições normais de mercado. O § 2º admite a utilização de elementos técnicos, como preços praticados no mercado imobiliário, dados de cartórios, informações de agentes financeiros, localização, tipologia, padrão construtivo e área. O § 3º exige divulgação dos critérios e assegura impugnação por avaliação contraditória. O § 4º reforça o compartilhamento de informações por serviços notariais e registrais.

A consequência normativa imediata é a necessidade de revisão dos Códigos Tributários Municipais e dos procedimentos administrativos do ITBI. A adaptação não pode se limitar à troca de nomenclatura, como substituir “valor de referência” por “estimativa técnica”. A legislação local precisará disciplinar, ao menos, cinco aspectos:

• critérios de formação da estimativa;
• forma de divulgação da metodologia;
• acesso do contribuinte aos elementos considerados no caso concreto;
• procedimento de impugnação contraditória;
• autoridade competente para decidir divergências, com motivação adequada.

Na prática, o contribuinte deve documentar o preço efetivamente praticado, especialmente quando destoar da média de mercado. Já o município assume maior ônus de justificar a divergência, demonstrando a origem dos dados, a aderência dos comparativos e a abertura ao contraditório. A LC 227/2026 não elimina o Tema 1.113, mas torna sua aplicação mais complexa: a administração ganhou instrumentos técnicos, porém com deveres reforçados de transparência e coerência metodológica. Municípios que não revisarem seus arranjos normativos continuarão litigando com ferramentas antigas diante de um CTN reformulado.