Cláusulas abusivas de incorporadora fora do SFN geram restituição integral a compradora

Em primeira instância, a Justiça de Goiás reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais impostas por incorporadora que financiou diretamente a compra de lote, sem integrar o Sistema Financeiro Nacional (SFN). A sentença, proferida pelo juiz Andrey Máximo Formiga, da 1ª Vara Cível de Senador Canedo (GO), declarou a rescisão do contrato e determinou a restituição imediata e integral dos valores pagos pela adquirente.

O caso envolve promessa de compra e venda de lote com garantia de alienação fiduciária. A compradora alegou desequilíbrio pela capitalização mensal de juros via Tabela Price em financiamento próprio da vendedora e pela transferência do pagamento de IPTU e ITU antes da imissão na posse. A incorporadora sustentava a aplicação exclusiva da Lei 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ, além de requerer retenção de percentuais previstos na Lei do Distrato.

O magistrado explicou que a tese vinculante do Tema 1.095 do STJ exige três requisitos cumulativos: registro da alienação fiduciária no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e formal constituição em mora. No caso, o contrato não foi registrado e a compradora estava adimplente. Além disso, a própria incorporadora não seguia o rito de execução extrajudicial da lei especial, limitando-se a rescindir contratos e reter valores — conduta que caracterizou o instituto da supressio. Com isso, o juiz afastou a incidência exclusiva da lei especial e aplicou o Código de Defesa do Consumidor.

Com base no CDC, o julgador considerou ilegal a capitalização mensal de juros por empresa estranha ao SFN e declarou nula a cláusula que repassava ao consumidor o pagamento de tributos como IPTU e ITU antes da efetiva entrega do bem. Como a rescisão decorreu de culpa exclusiva da vendedora, foi aplicada a Súmula 543 do STJ, determinando a restituição integral, em parcela única, de todas as quantias pagas — incluindo sinal, parcelas, impostos e comissão de corretagem.

A procedência foi apenas parcial: o pedido de multa por atraso na entrega da obra foi indeferido por não integrar a condenação. O processo tramita sob o número 5477136-49.2026.8.09.0174.