Base de cálculo do ITBI em incorporações diretas: o que muda com a LC 227/2026

O cenário

O STF está próximo de concluir o julgamento do Tema 1.348, que discute se a imunidade do ITBI na integralização de capital alcança empresas com atividade imobiliária preponderante — há maioria favorável aos contribuintes. Paralelamente, outra controvérsia envolvendo o imposto ganha espaço: a definição da base de cálculo nas incorporações imobiliárias diretas, modalidade comum na venda de imóveis na planta.

O que diz a lei

A Lei 4.591/1964 prevê três regimes de execução de obra. Na administração ou “preço de custo” (arts. 58 a 62), os adquirentes arcam com o custo integral apurado ao longo da obra. Na empreitada (arts. 55 a 57), a construção é contratada por valores preestabelecidos. Na incorporação direta (arts. 41 a 43), o incorporador aliena a própria unidade futura, por preço que engloba a fração ideal, e mantém sob sua responsabilidade o encargo da construção. Nesse último caso, o comprador adquire bem que ainda será produzido, e o preço remunera simultaneamente o solo e a obrigação de edificar.

As Súmulas 110 e 470 do STF sempre orientaram a jurisprudência: o imposto não incide sobre a construção realizada pelo adquirente ou pelo promitente comprador, alcançando apenas o que já existia ao tempo da alienação. No CTN, o art. 35 define o fato gerador como a transmissão da propriedade, que só se aperfeiçoa com o registro (art. 1.245 do Código Civil), e o art. 38 manda calcular o imposto sobre o valor dos bens transmitidos.

A virada do STJ

Em junho de 2024, a 1ª Turma do STJ, no AREsp 2.508.461/RS, manteve a cobrança do ITBI sobre o valor total da transação em empreendimento de Santa Maria (RS), estruturado como construção por administração, mas considerado pela corte uma incorporação direta disfarçada. Para o colegiado, quando o vendedor assume a obrigação de construir e entregar a unidade pronta, essa obrigação é essencial ao negócio e compõe o preço. As súmulas foram preservadas, mas restritas aos casos em que o próprio comprador custeia a obra. O precedente não tem força vinculante, mas passou a orientar parte das decisões dos tribunais estaduais.

Decisões divergentes

No TJSP, a 15ª Câmara de Direito Público e a 18ª Câmara (em acórdão relatado pelo desembargador Ricardo Chimenti) seguiram a tese de que, havendo projeto aprovado, a compra do solo seria etapa inicial de operação única. Em setembro de 2026, porém, a própria 18ª Câmara decidiu em sentido oposto, limitando o ITBI ao valor da fração ideal em empreendimento de Suzano, por considerar que a execução da obra pela incorporadora ou por construtora contratada não implica, por si só, entrega de unidades prontas no momento da transmissão.

No Paraná, a 3ª Câmara Cível limitou o imposto à fração ideal em empreendimento de Londrina, entendendo que a compra do terreno e o contrato de construção são autônomos — sobre este incidiria ISS. Em junho de 2026, a 1ª Vice-Presidência do TJPR admitiu recurso especial do município, e a controvérsia voltará ao STJ.

O impacto da LC 227/2026

A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, definindo valor venal como o preço de venda à vista em condições normais de mercado e prevendo estimativa por critérios técnicos, como preços praticados, dados de cartórios e bancos e a área de terreno e construção. Divulgados os critérios, cabe ao contribuinte que discordar apresentar avaliação contraditória. Para parte da doutrina, a nova redação inverte a lógica do Tema 1.113 do STJ, que presumia correto o valor declarado e atribuía ao Fisco o ônus de provar o contrário.

A combinação das duas discussões preocupa: de um lado, o STJ abriu caminho para incluir a construção futura na base de cálculo em operações específicas; de outro, a nova lei dá aos municípios instrumentos para presumir, já no registro da fração, o valor da unidade pronta. São perguntas distintas — o que compõe a base e quem prova o valor —, mas, na prática do lançamento, estimativa ampla e ônus invertido tendem ao mesmo resultado. Caso a superação do Tema 1.113 se confirme, o contencioso tende a aumentar. Entre os caminhos apontados para conter esse cenário estão a afetação do tema como repetitivo pelo STJ e a regulamentação municipal da avaliação contraditória.