TJ-SC admite responsabilidade de condomínio por omissão na fiscalização de regras internas

A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) decidiu que o condomínio pode ser responsabilizado por omissão na fiscalização e no cumprimento de suas próprias normas internas, desde que demonstrada a inércia da administração. O colegiado reconheceu a legitimidade de um condomínio fechado para figurar no polo passivo de ação indenizatória movida por duas moradoras que relataram perseguições e irregularidades administrativas.

No caso concreto, as autoras apontaram uma série de irregularidades atribuídas à síndica e à administração, como obras sem aprovação, ausência de habite-se, problemas em fossa séptica, ocupação de áreas, intervenção em área de preservação permanente, estacionamento em locais indevidos e descumprimento de regras internas. Em primeira instância, o pedido de indenização por danos morais foi julgado parcialmente procedente, mas o condomínio foi considerado parte ilegítima para responder por parte dos pedidos, como os relacionados a perseguições e assédio. O tribunal reformou esse ponto.

Ao dar provimento ao recurso, a relatora, desembargadora Quitéria Tamanini Vieira, aplicou a teoria da asserção para examinar a legitimidade passiva com base nas alegações da petição inicial. Ela destacou que o artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil impõe ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares. Para a magistrada, a aplicação de sanções condominiais, diante de infração e previsão normativa, é atividade vinculada — não mera faculdade do síndico.

A decisão também considerou prematuro o julgamento antecipado da demanda, pois a existência de omissão administrativa, dano, culpa e nexo causal depende de instrução probatória. Como as partes haviam requerido produção de provas, o processo retornará à origem para regular prosseguimento. O colegiado ainda recomendou a tentativa de mediação, diante da relação continuada entre condôminos e administração.

O entendimento reforça que a administração condominial não pode se omitir diante de infrações previstas na convenção ou no regimento interno. A responsabilidade do condomínio não é automática por atos de terceiros, mas pode surgir quando a administração deixa de adotar as medidas de fiscalização e reprimenda previstas nas normas internas. A decisão foi unânime e o acórdão aguarda publicação.