Tema 1.443 do STJ: suspensão nacional não impede proibições de locação por temporada

Em 26 de maio de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou os REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Ficou constituído o Tema Repetitivo 1.443, com a seguinte controvérsia: saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente, por si só, para impedir a locação de unidades por curto período por meio de plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa. A afetação determinou ainda a suspensão nacional de processos individuais e coletivos em segunda instância e no STJ que discutam a mesma questão.

Poucas semanas antes, em 7 de maio de 2026, a mesma 2ª Seção havia julgado o REsp 2.121.055/MG, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, em caso envolvendo o Condomínio do Edifício Residencial Saint Tropez, em Belo Horizonte, com participação do Airbnb como assistente. Por maioria apertada, o colegiado entendeu que a exploração habitual de imóveis por plataformas digitais pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial e que, nesse cenário, a atividade depende de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. Esse julgamento, contudo, não tem efeito vinculante, pois se trata de decisão em caso concreto.

Na prática, esse precedente isolado vem sendo invocado por síndicos e assembleias para proibir unilateralmente a locação por temporada, muitas vezes apenas com base na cláusula genérica de destinação residencial, sem deliberação formal. Com a suspensão nacional determinada no Tema 1.443, o Judiciário fica impedido de analisar novos recursos sobre a matéria, mas as proibições extrajudiciais continuam em vigor — o que gera um cenário paradoxal, apontado pelo Conjur como semelhante ao experimento do gato de Schrödinger: a proibição estaria, ao mesmo tempo, suspensa e vigente.

A controvérsia envolve ainda garantias constitucionais: o art. 5º, XXXV, da Constituição assegura que lesão ou ameaça de direito não pode ser excluída da apreciação do Judiciário. Além disso, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) segue permitindo locações de curta duração, por até 90 dias, inclusive intermediadas por aplicativos, em condomínios residenciais ou mistos, enquanto não houver decisão em sentido contrário.

O STJ ainda não definiu data para o julgamento de mérito do Tema 1.443. Na avaliação publicada pelo Conjur, o ideal seria preservar o status quo de cada condomínio até que a questão seja decidida em definitivo, evitando que proibições antecipem um resultado ainda pendente de apreciação.