STJ afasta responsabilidade de banco por atraso na entrega de imóvel financiado

Em julgamento de embargos de divergência, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que instituições financeiras que atuam como agentes financeiras de empreendimentos imobiliários não respondem por atrasos na conclusão e entrega dos imóveis. A decisão foi unânime, sob relatoria da ministra Isabel Gallotti.

O caso analisado envolve financiamento em que o banco libera os recursos para a construtora de forma parcelada, conforme a evolução da obra, tendo o próprio imóvel como garantia por meio de alienação fiduciária. A 3ª Turma vinha admitindo a responsabilização da instituição por considerá-la inserida na cadeia de consumo. A 4ª Turma, por sua vez, afastava a legitimidade do banco para responder a esses processos, com base no artigo 31-A, parágrafo 12, da Lei 4.591/1964. Prevaleceu a posição da 4ª Turma.

Para a relatora, é equivocado concluir que a fiscalização do empreendimento e a liberação progressiva do empréstimo transferem ao banco a responsabilidade pela obra. Esse acompanhamento decorre do próprio modelo de negócio, pois a instituição tem interesse em que os recursos sejam usados conforme o contrato. A eventual descoberta de fraude ou desvio permite a rescisão do financiamento, o que configura direito de fiscalizar, e não dever.

O voto destacou que a responsabilidade do agente financeiro se limita às obrigações assumidas com a incorporadora, como liberar o empréstimo no prazo e cobrar os encargos previstos em contrato. Se o banco for apenas credor fiduciário, não responde pela perfeição da obra, pela exatidão dos cálculos nem por profissionais que não contratou. Impor ônus solidário sem previsão legal ou contratual elevaria os custos dos financiamentos imobiliários, segundo a ministra.

O julgamento ocorreu no EAREsp 2.422.743. Com a decisão, fica pacificada a jurisprudência das turmas de Direito Privado do STJ sobre o tema.