STJ afasta responsabilidade de banco por atraso na entrega de imóvel financiado

Em recente decisão, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a ilegitimidade passiva de instituição financeira em ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais por atraso na entrega de imóvel. Ao prover os Embargos de Divergência em Agravo em REsp 2.422.743, de relatoria da ministra Isabel Gallotti, o colegiado extinguiu o processo sem resolução de mérito em relação ao banco.

Segundo a ementa do julgado, quando a instituição financeira atua como agente financeiro em sentido estrito, na condição de credor fiduciário da incorporação imobiliária, não tem legitimidade passiva nas ações movidas por adquirentes por vício ou atraso na obra. A mera fiscalização das obras, prevista contratualmente para vincular a liberação das parcelas do financiamento à evolução do empreendimento, não permite, por si só, presumir que o banco age como executor nem autoriza o reconhecimento de responsabilidade solidária.

O julgamento resolveu divergência entre a 3ª e a 4ª Turmas do STJ. A 3ª Turma havia considerado a fiscalização da obra e a vinculação do financiamento à sua evolução suficientes para atrair a responsabilidade da financiadora. A 4ª Turma, por sua vez, enxergava nessa conduta o exercício legítimo da garantia fiduciária. No voto vencedor, a relatora distinguiu as hipóteses: se o banco atua como coexecutor da obra, com interferência efetiva na execução — como escolha de materiais e definição do plano de construção —, responde por atrasos; se atua apenas como financiador, sem intervir na execução, sua responsabilidade deve ser afastada.

O precedente se soma a outro julgamento recente do STJ sobre os limites da cadeia de consumo. No final de 2025, no REsp 2.228.759, relatado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, o tribunal afastou a responsabilidade de transportadora por leite adulterado, ao entender que sua participação se limitara ao transporte do leite cru entre produtores rurais e a indústria processadora. Na ocasião, a corte afirmou que a responsabilidade solidária pressupõe integração funcional do agente na cadeia de consumo, com contribuição para a colocação do produto ou serviço no mercado e auferimento de proveito econômico.

A discussão sobre o alcance da cadeia de consumo, contudo, não autoriza generalizações. A análise dos precedentes indica que a delimitação da responsabilidade solidária exige verificação funcional e substancial da atuação de cada agente econômico, evitando tanto a ampliação indiscriminada da responsabilidade quanto o uso da fragmentação contratual para afastar a responsabilidade de quem efetivamente dirige o fornecimento. O tema ganha relevância diante de cadeias contratuais mais complexas e de plataformas digitais, que podem exigir tratamento distinto.