Patrimônio de afetação: proteção relativa e deveres de governança na incorporação imobiliária

O patrimônio de afetação é um regime previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 10.931/2004, que separa juridicamente os bens e recursos de uma incorporação imobiliária do patrimônio geral do incorporador. Na prática, o terreno, as acessões e os direitos vinculados ao empreendimento ficam apartados e respondem, em princípio, apenas pelas obrigações da própria incorporação. O instituto não cria nova pessoa jurídica: o incorporador mantém suas responsabilidades, mas administra uma esfera patrimonial autônoma.

Constituição e efeitos

A adoção do regime é facultativa e depende de averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A simples menção à afetação em contrato ou material publicitário não substitui o ato registral previsto no art. 31-B. A constituição do patrimônio de afetação também é requisito para a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) das incorporações imobiliárias, conforme o art. 2º, II, da Lei 10.931/2004.

A segregação impede que bens e recursos da incorporação sejam usados para pagar dívidas do incorporador estranhas ao projeto. Isso não significa, porém, que todos os valores recebidos fiquem indisponíveis até o fim da obra: o art. 31-A, § 8º, exclui da vinculação, entre outros, os recursos que excedam o necessário à conclusão da construção, consideradas as quantias a receber e a quitação do financiamento.

Falência do incorporador

Em caso de falência ou insolvência civil do incorporador, o art. 31-F da Lei 4.591/1964 prevê que os efeitos não atingem os patrimônios de afetação constituídos. O terreno, as acessões, os direitos creditórios, as obrigações e os encargos vinculados à incorporação não integram a massa concursal. Os adquirentes podem, em assembleia, instituir o condomínio da construção e deliberar sobre a continuidade da obra ou a liquidação do patrimônio afetado.

Se optarem pela continuidade, não há garantia de conclusão sem custo adicional: os adquirentes ficam sub-rogados nos direitos, obrigações e encargos relativos à incorporação e respondem individualmente pelo eventual saldo entre as receitas do empreendimento e o custo de conclusão, na proporção dos coeficientes de suas unidades, salvo outro critério aprovado em assembleia. Se o projeto não for viável, a liquidação pode ser deliberada, sem assegurar recuperação integral dos valores pagos.

Deveres de governança e limites

A proteção patrimonial vem acompanhada de obrigações. O incorporador deve manter apartados os bens e direitos de cada incorporação, movimentar os recursos em conta de depósito específica e conservar escrituração contábil completa. Também deve entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e balancetes trimestrais. A comissão e a instituição financiadora podem nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar a obra, os livros contábeis, os contratos e a movimentação da conta específica.

A existência do regime não torna o empreendimento imune a dívidas: os bens afetados continuam respondendo por obrigações vinculadas à própria incorporação, como despesas de construção, financiamento e obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias relacionadas ao projeto. A separação também não afasta a responsabilidade do incorporador por prejuízos causados ao patrimônio afetado, prevista no art. 31-A, § 2º. Antes da aquisição, devem ser verificados o registro do memorial de incorporação, a efetiva averbação da afetação na matrícula, os ônus incidentes sobre o imóvel, as condições do financiamento e o histórico econômico e jurídico do incorporador.