Leilão judicial: a negativa de crédito de IBS e CBS sobre a arrematação

A arrematação de imóveis em leilão judicial passou a atrair a incidência de IBS e CBS com a Lei Complementar 214/2025. O artigo 263, IV, da norma colocou o arrematante na posição de contribuinte, deslocando a obrigação tributária do executado para o adquirente. Uma análise jurídica publicada no Conjur aponta que, apesar dessa qualificação, nem todos os arrematantes recuperarão o valor pago, o que interfere diretamente na formulação do lance.

A distinção na lei segue uma lógica de duas perguntas. A primeira verifica se há tributo a pagar, o que depende da existência do "redutor de ajuste" vinculado ao imóvel (artigo 251). Se o executado é pessoa física comum ou empresa fora do regime regular, não há redutor, e a arrematação é tratada como venda feita por não contribuinte, sem incidência do imposto. Quando há redutor, o tributo é devido, e a segunda pergunta analisa o direito ao crédito, reservado pelo artigo 47 aos contribuintes do regime regular.

O artigo 4º, § 6º, incluído pela LC 227/2026, esclarece que a pessoa física contribuinte que adquire bens para uso pessoal se submete às regras dos não contribuintes. Assim, um médico que arremata um apartamento para morar não se credita do tributo, assim como uma empresa optante pelo Simples Nacional. A distinção não é entre pessoa física e jurídica, mas pela habitualidade: quem aliena mais de três imóveis por ano integra o regime regular e se credita como qualquer empresa.

Com a alíquota de referência projetada em 27,91% (Resolução CGIBS 14/2026), a alíquota efetiva sobre a arrematação seria de cerca de 13,95%, conforme a redução de 50% prevista no artigo 261. O exemplo trazido pela análise: um imóvel de R$ 400 mil com redutor de R$ 100 mil gera base de R$ 300 mil e tributo de R$ 41.850. Enquanto uma empresa do regime regular recupera esse valor na revenda, o arrematante pessoa física que vai morar no imóvel precisa recuar o lance para cerca de R$ 363 mil para não desembolsar acima do valor de mercado, uma diferença de R$ 37 mil na capacidade de disputa.

A análise aponta uma contradição normativa: o arrematante é contribuinte para pagar (artigo 263, IV) e deixa de ser para creditar (artigo 47 e artigo 4º, § 6º). O autor sustenta que a Constituição (artigo 156-A, § 1º, VIII) só autoriza exceções ao crédito para bens de uso ou consumo pessoal, o que geraria uma bifurcação lógica. Além disso, afasta a tese de que o arrematante seria mero responsável, pois o CTN, em seu artigo 128, pressupõe a possibilidade de reter ou reaver o valor, o que não ocorre na arrematação, em que o arrematante paga do próprio bolso sem regresso.

Na prática, a diferença no lance reduz o valor recebido pelo exequente, podendo levar à frustração do leilão e ao arrastamento da execução. A aplicação do "redutor social" (artigo 259) à arrematação equiparada ainda não foi esclarecida pela lei, e o regulamento ainda não resolveu a questão. O texto é uma análise doutrinária sobre a LC 214/2025, sem caráter de decisão judicial, e alerta os advogados para a necessidade de calcular a carga tributária efetiva antes de orientar clientes interessados em leilões.