Conversão de edifícios tem regime jurídico próprio e prescinde de incentivo público

Levantamento da Brain Inteligência Estratégica apontou que o metro quadrado de terreno no Itaim Bibi chegou a R$ 50 mil em abril de 2026, patamar próximo ao do metro quadrado construído. Entre 2022 e 2025, o bairro registrou ao menos 30 lançamentos, 3.734 unidades e R$ 7,4 bilhões em valor geral de vendas. Diante da escassez de terrenos em regiões consolidadas, a aquisição de edifícios existentes para conversão de uso surge como alternativa competitiva à incorporação em terreno vazio.

Casos recentes em São Paulo ilustram o movimento. Na rua Clodomiro Amazonas, no Itaim Bibi, um edifício de escritórios está sendo convertido em uso misto, com cerca de 100 unidades residenciais e lajes corporativas remanescentes, a aproximadamente R$ 28 mil por metro quadrado, com entrega prevista para 2027. Na rua Padre João Manuel, nos Jardins, uma antiga sede consular dos anos 1970 foi convertida em 16 unidades de 580 metros quadrados, comercializadas a cerca de R$ 50 mil o metro quadrado.

Base jurídica da conversão

Diferentemente do que ocorre no centro de São Paulo, as operações em bairros como Itaim Bibi e Jardins não contam com regime municipal específico nem incentivo fiscal. A viabilidade depende, antes do projeto, da definição de quem delibera sobre a conversão e do que é devido ao município a título de outorga onerosa. Até 2022, o artigo 1.351 do Código Civil exigia unanimidade dos condôminos para a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. A Lei 14.405/22 reduziu o quórum para dois terços dos votos, tanto para a alteração da convenção quanto para a mudança de destinação.

Na prática, porém, as conversões concluídas nos últimos dois anos nos bairros de maior valor envolveram edifícios comerciais de titularidade única, não condomínios residenciais pulverizados. Ainda assim, o texto ressalta que a diligência deve começar pela convenção registrada e pela real distribuição das frações ideais. O artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil admite critério de cálculo de votos diverso na convenção, e edifícios anteriores ao Código Civil de 2002 frequentemente possuem regras próprias de votação.

Outorga onerosa

O artigo 13 do Decreto 63.504/24 estabelece que não é devida contrapartida financeira quando a alteração de áreas computáveis e não computáveis não altera o total de área computável anteriormente licenciado, nem sobre a área existente regular. Também não há contrapartida na mudança de uso de edificação existente que não tenha sido objeto de outorga ou de benefício de lei específica. Com isso, a conversão de um edifício de escritórios regularmente licenciado em uso residencial, sem acréscimo de área computável, não gera contrapartida de outorga onerosa — vantagem econômica relevante em relação à incorporação nova na mesma localização.

A requalificação em bairros consolidados, portanto, encontra suporte no regime geral e não depende de programa de incentivo. São instrumentos densos e complexos, mas já disponíveis e regulamentados. A experiência recente indica que o momento adequado para examiná-los é anterior à aquisição do imóvel, e não posterior à aprovação do projeto.