Cláusula MAC em built to suit: alternativa à revisão judicial da contraprestação

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por sua 3ª Turma, admitiu no julgamento do Recurso Especial nº 2.042.594/SP, em 12 de setembro de 2023, a possibilidade de revisão judicial do valor locativo em contratos built to suit (BTS). Pelo entendimento que prevaleceu, a revisão exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: ausência de cláusula de renúncia ao direito de revisão; possibilidade de separar, na remuneração mensal, a parcela de uso do imóvel daquela de amortização dos investimentos; e comprovação de desproporção entre o valor pactuado e o preço de mercado de empreendimentos semelhantes.

Na prática, porém, esses critérios podem ser de difícil aplicação. A remuneração mensal do BTS não é composta por parcelas facilmente divisíveis, pois envolve equação que combina uso do imóvel e retorno do investimento feito pelo empreendedor. A segmentação, em geral, dependeria de perícia complexa. Além disso, a singularidade do empreendimento — construído sob medida para o locatário — dificulta a comparação com outros negócios, o que pode comprometer a aferição da desproporção.

O tema ganhou contornos próprios durante a pandemia de Covid-19, quando locatários buscaram a revisão do valor locativo com base na alta de índices como o IGP-M. A jurisprudência majoritária rejeitou esses pedidos, entendendo que a crise sanitária, isoladamente, não autoriza a revisão de contrato empresarial paritário. O precedente do STJ, contudo, trata da composição do valor locativo e não da alteração superveniente das circunstâncias econômicas — o que, segundo análise publicada no Conjur, deixa em aberto a busca por mecanismos alternativos de proteção contratual.

Cláusula MAC como mecanismo preventivo

É nesse contexto que se insere a cláusula de Material Adverse Change (MAC), ou cláusula de efeito material adverso. Tradicionalmente usada em operações de fusões e aquisições para disciplinar eventos entre a assinatura e o fechamento do negócio, ela pode ser adaptada a contratos de longo prazo como o built to suit. Sua função é definir antecipadamente quais eventos extraordinários produzirão consequências na execução do contrato, reduzindo a incerteza e evitando que a controvérsia seja resolvida apenas em juízo. A medida encontra respaldo no artigo 421-A, inciso II, do Código Civil, segundo o qual “a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada”.

Para ser eficaz, a cláusula MAC deve ser redigida com critérios objetivos, evitando fórmulas abertas como “qualquer evento adverso”. Os gatilhos precisam estar ligados a fatos verificáveis, com indicação de intensidade, duração e relação direta com o empreendimento. Também é recomendável prever exceções expressas (carve-outs), de modo que riscos empresariais ordinários do locatário — como queda de faturamento ou perda de clientes — não autorizem a reabertura da equação contratual. Os efeitos da ocorrência do evento devem ser escalonados: notificação fundamentada, apresentação de documentos, prazo para mitigação e tentativa de renegociação, além da disciplina sobre investimentos ainda não amortizados.

A cláusula MAC, portanto, não substitui as normas legais nem afasta o controle judicial de sua interpretação e execução. Trata-se de mecanismo complementar de gestão de riscos, que confere maior previsibilidade a uma relação contratual marcada pela longa duração e pela especificidade do investimento imobiliário. O julgamento do REsp nº 2.042.594/SP avançou ao fixar critérios para a revisão do valor locativo, mas a via contratual permanece como alternativa para as partes que desejam alocar previamente os riscos de eventos supervenientes.