Adjudicação compulsória: cadeia de cessões não cria litisconsórcio com cedentes

Distinção entre propriedade e direito de aquisição

A transferência da propriedade imóvel, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, só se opera com o registro do título translativo. O compromisso de compra e venda registrado, por sua vez, confere ao compromissário direito real à aquisição do imóvel (artigos 1.417 e 1.418 do CC), mas não antecipa a titularidade dominial. Essa autonomia é o que explica a circulação da posição aquisitiva.

Cessões sucessivas e legitimação

Quando o compromissário cede seus direitos a terceiros, o que circula é a posição contratual decorrente do negócio originário, não o domínio. Como aponta o professor Hamid Charaf Bdine Júnior, a cessão da posição contratual substitui o contratante no complexo de direitos e obrigações do vínculo. A doutrina foi utilizada pelo Conselho Superior da Magistratura paulista em 2025.

O artigo 216-B, §§ 1º e 2º, da Lei de Registros Públicos reconhece a legitimidade do promitente comprador e de seus cessionários ou promitentes cessionários para a adjudicação compulsória extrajudicial, independentemente do prévio registro dos instrumentos de promessa ou cessão. Exige-se, porém, que a ata notarial e o requerimento reconstituam o histórico das cessões.

Litisconsórcio desnecessário

O artigo 501 do CPC determina que a sentença de procedência em adjudicação compulsória produz os efeitos da declaração de vontade não emitida. Como a obrigação de transmitir é do titular do domínio, os cedentes intermediários — que nunca foram proprietários — não são sujeitos passivos necessários da demanda. Tampouco se configura litisconsórcio necessário na forma do artigo 114 do CPC.

A jurisprudência do STJ já se consolidou nesse sentido. No REsp 648.468/SP, a 3ª Turma afirmou a desnecessidade da presença dos cedentes. O AREsp 1.979.243/RS, da 4ª Turma, decidiu que, comprovadas quitação e regularidade da cadeia, o último cessionário pode exigir diretamente do proprietário registral a outorga, independentemente do registro da cessão e da formação de litisconsórcio. Em março de 2026, o AREsp 3.055.311/MT reafirmou o entendimento como pacífico.

Continuidade registral

Os artigos 195 e 237 da Lei 6.015/1973 exigem que o registro preserve o encadeamento jurídico entre o titular inscrito e o outorgante do direito levado a registro. A continuidade, contudo, deve ser aferida conforme a natureza do direito transmitido. Se a sentença de adjudicação transfere o domínio, o confronto é entre o proprietário inscrito e aquele cuja vontade foi suprida judicialmente — os cedentes intermediários não integram a cadeia dominial, ainda que tenham tido direitos reais de aquisição registrados.