TJ-SP: parágrafo artificial em contrato não autoriza correção mensal de imóvel

A 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) anulou cláusulas de contrato de compra de imóvel na planta que previam correção monetária mensal. O colegiado entendeu que o prazo contratual foi artificialmente alongado apenas para atingir o requisito legal de 36 meses e, assim, autorizar a atualização mensal. No julgamento, foi estipulada a correção anual e mantida a condenação da imobiliária à restituição em dobro dos valores excedentes.

Contexto do caso

O comprador relatou que a imobiliária incluiu uma parcela residual de valor reduzido, com vencimento posterior ao término dos demais pagamentos, com o único propósito de dar ao contrato uma duração formal superior a três anos. A Lei 10.931/2004 condiciona o reajuste mensal em operações imobiliárias ao prazo mínimo contratual de 36 meses. Em primeira instância, as cláusulas foram anuladas e a empresa condenada; a imobiliária recorreu, insistindo que o contrato atendia ao prazo exigido.

O relator, juiz convocado Eduardo Marcondes, lembrou que a lei considera nulos, no caso, uma cláusula de pagamento parcial que oculta a redução do prazo mínimo: “quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo”. Conforme os autos, a obrigação principal foi cumprida em menos de 36 meses, ficando apenas a parcela residual, descrita como “de reduzida expressão econômica”, cujo pagamento se daria “em momento posterior ao efetivo encerramento da dinâmica financeira do negócio”.

Para o relator, a inclusão de parcelas dessa espécie não era “compatível com a estrutura econômica do contrato” e serviu apenas para “conferir aparência formal de enquadramento” ao prazo mínimo. Ele destacou que, nessas situações, não basta seguir o cronograma: o Judiciário precisa “verificar a efetiva realidade da contratação e os efeitos concretamente produzidos pelas cláusulas pactuadas”.

O advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário, avaliou que a decisão reforça o combate a estruturas artificiais que oneram sem nexo real: “O Judiciário pode analisar não apenas o que está formalmente previsto no contrato, mas também a realidade econômica da operação”.

Processo: 4049824-40.2026.8.26.0100.