TJ-SP nega indenização a compradores que atrasaram pagamento em contrato imobiliário

A 6ª Câmara de Direito Privada do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) negou pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel feito por compradores que não cumpriram integralmente suas obrigações contratuais. A decisão, proferida em agosto de 2026, aplicou o princípio da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido), previsto no artigo 476 do Código Civil, segundo o qual nenhuma parte pode exigir o cumprimento da obrigação da outra sem antes cumprir a sua.

No caso, os autores alegaram que a incorporadora atrasou a entrega do apartamento, o que os obrigou a permanecer em imóvel alugado, além de terem sido cobradas taxas condominiais e de matrícula. Eles pediram tutela de urgência para a entrega, suspensão das cobranças, reembolso e danos morais de R$ 10 mil. Em primeira instância, a liminar foi deferida apenas para suspender as taxas de condomínio, mas o mérito foi julgado improcedente.

O relator, desembargador Vito José Guglielmi, destacou que o contrato previa prazo de entrega com tolerância de 180 dias e que, após o registro da matrícula, os compradores teriam 90 dias para quitar o saldo devedor. Como o pagamento ocorreu após esse prazo, a incorporadora teria o direito de suspender suas obrigações, com base no artigo 476 do CC. O magistrado também citou o Código de Defesa do Consumidor, que admite prazo de tolerância para entrega de obras.

Quanto às taxas condominiais, o colegiado entendeu que o contrato atribuía expressamente ao proprietário a responsabilidade pelo pagamento, independentemente da entrega das chaves. Assim, não prosperou o pedido de restituição. A decisão também negou o pedido de danos morais, por entender que não houve ato ilícito da incorporadora.

O acórdão, de número 4004347-74.2025.8.26.0602, reforça a importância do cumprimento das obrigações contratuais pelas partes. Para os advogados que atuam em direito imobiliário, o julgado serve de alerta: a mora do comprador pode legitimar a suspensão de obrigações da incorporadora, inclusive quanto à entrega do imóvel, desde que previsto em contrato e observados os prazos de tolerância.