Morte do comprador não extingue direito ao imóvel, reafirma STJ

A morte do comprador que quitou um compromisso de compra e venda, mas ainda não recebeu a escritura, não extingue o direito sobre o imóvel. Pelo princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, a herança é transmitida imediatamente aos herdeiros no momento do óbito — e essa transmissão alcança a posição jurídica de compromissário comprador. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, no REsp 1.185.383/MG, que o compromisso de compra e venda é transmissível causa mortis independentemente de registro, devendo ser incluído no inventário.

A natureza desse direito é reforçada pela Súmula 239 do STJ, segundo a qual a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis. Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil completam o quadro: o registro confere direito real oponível a terceiros, mas sua ausência não elimina o direito entre as partes originais. O Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou esse entendimento na Apelação Cível 1001043-04.2023.8.26.0404, reconhecendo aos sucessores de mutuário falecido o direito de exigir a escritura de imóvel quitado em vida.

A transmissão pela saisine, porém, não autoriza cada herdeiro a agir individualmente em nome próprio antes da partilha. O STJ é firme ao estabelecer que cabe ao espólio, representado pelo inventariante, responder em juízo e pleitear a adjudicação. No AgInt no REsp 1.743.886/RJ e no AgInt nos EDcl no AREsp 2.541.889/MG, a corte reafirmou a ilegitimidade ativa dos herdeiros isoladamente, salvo situações excepcionais reconhecidas pela jurisprudência.

O direito também encontra limite na proteção a terceiros de boa-fé. No AREsp 1.830.152/MG, o STJ negou a adjudicação diante da ausência de averbação do compromisso na matrícula e da quitação apenas parcial do contrato. Em contrapartida, o TJ-SP, na Apelação Cível 1003397-81.2022.8.26.0292, anulou venda posterior do mesmo lote ao constatar que o adquirente tinha ou deveria ter ciência dos compromissos anteriores.

Em julgamento noticiado em julho de 2026, a 3ª Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu no REsp 2.196.855 que, quando a outorga da escritura se torna inviável, a pretensão de adjudicação compulsória pode ser convertida em perdas e danos — e essa conversão também não se sujeita a prazo prescricional. A decisão se fundamentou no artigo 501 do CPC e no artigo 248 do Código Civil. O efeito prático é relevante para os herdeiros: mesmo que o imóvel já tenha sido alienado a terceiro de boa-fé, permanece a possibilidade de buscar indenização imprescritível, preservando o direito que a saisine transmitiu.