Informação sobre restrições de imóvel é obrigatória antes da venda, decide juiz

A 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo decidiu que a falta de informação clara sobre restrições de uso e locação de um imóvel configura omissão relevante e autoriza a rescisão do contrato. O caso envolveu um comprador que pretendia utilizar o apartamento para locação por temporada, modalidade conhecida como Airbnb.

O consumidor firmou promessa de compra e venda com uma incorporadora, pagando R$ 54,9 mil de um total de R$ 398 mil. Após a assinatura, ele descobriu que o empreendimento se enquadrava no regime de Habitação de Interesse Social (HIS-2), que proíbe a locação por curta duração. Diante da impossibilidade de usar o bem para o fim pretendido, o comprador ingressou com ação pedindo a rescisão e a devolução dos valores.

O juiz Valdemar Bragheto Junqueira entendeu que a incorporadora violou o dever de informação previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Para o magistrado, a menção genérica sobre a modalidade HIS-2 nos documentos não era suficiente, pois o consumidor não foi alertado de que essa classificação impedia o uso para locação por temporada. A conduta foi considerada omissão dolosa e propaganda enganosa por omissão, além de ofensa à boa-fé objetiva, prevista no artigo 422 do Código Civil.

O magistrado também afastou a cláusula que permitia à vendedora reter 50% dos valores pagos em caso de rescisão. Como a rescisão se deu por culpa exclusiva da incorporadora, a retenção não poderia ser aplicada. Em relação à multa contratual, o juiz aplicou o Tema 971 do STJ, que veda ao contratante que redigiu cláusula penal em contrato de adesão invocar sua abusividade para escapar da aplicação inversa. Assim, a vendedora foi condenada a devolver integralmente os R$ 54,9 mil pagos e a pagar mais 50% desse valor a título de penalidade.

O advogado do comprador, Antônio Carlos Tessitore, afirmou que a decisão reforça a obrigação das incorporadoras de apresentar de forma clara e objetiva todas as restrições que possam afetar a finalidade do imóvel. "Se a unidade possui limitações relevantes para locação, revenda ou exploração econômica, especialmente quando essas limitações atingem exatamente a razão pela qual o consumidor decidiu comprar, essas informações precisam aparecer de maneira clara antes da contratação", declarou. O processo tramita sob o número 4034390-11.2026.8.26.0100.