Fiança e solidariedade na locação: o que muda na penhora do bem de família

Na prática contratual, os termos "fiador" e "devedor solidário" costumam ser usados como sinônimos, mas a distinção tem consequências patrimoniais relevantes — especialmente diante da impenhorabilidade do bem de família. A fiança é garantia acessória e subsidiária: o fiador só responde se o devedor não cumprir a obrigação. Já o devedor solidário é coobrigado desde a origem, respondendo pela dívida toda em paridade com o locatário.

Pelo art. 818 do Código Civil, a fiança é contrato pelo qual alguém garante ao credor o cumprimento de obrigação assumida por outrem. O fiador pode renunciar ao benefício de ordem — previsto no art. 827 — e se obrigar como principal pagador ou devedor solidário (art. 828, II). Essa renúncia, contudo, não converte a fiança em solidariedade passiva autêntica: o fiador permanece fiador, apenas perde a prerrogativa de ordem. A lei também veda a interpretação extensiva da fiança (art. 819), e o Enunciado 364 da IV Jornada de Direito Civil do CJF considera nula a renúncia antecipada ao benefício de ordem inserida em contrato de adesão.

A solidariedade passiva, disciplinada nos arts. 264 a 285 do Código Civil, tem natureza diversa. Nos termos do art. 265, ela não se presume: decorre da lei ou da vontade das partes. O devedor solidário não garante dívida alheia — é devedor da integralidade da prestação, e o credor pode cobrar de qualquer um dos coobrigados (art. 275), sem benefício de ordem. Além disso, o devedor solidário não dispõe de mecanismos típicos da fiança, como a exoneração unilateral prevista no art. 835.

Essa distinção é decisiva para a aplicação da Lei 8.009/1990. O art. 1º torna impenhorável o imóvel residencial da entidade familiar, mas o art. 3º, VII, excepciona a regra quando a execução decorre de fiança em contrato de locação. O STF declarou a constitucionalidade do dispositivo no RE 407.688/SP, e o STJ, no Tema 708, firmou a tese de que é legítima a penhora do bem de família do fiador, consolidada na Súmula 549. A exceção, porém, tem interpretação restritiva: alcança exclusivamente o fiador, não se estendendo a figuras contratuais análogas.

O STJ voltou ao tema no AgInt no AREsp 2.118.730/PR, em execução promovida por fundo de investimento imobiliário contra parte qualificada como "devedor solidário" no contrato de locação. As instâncias ordinárias reconheceram o imóvel como bem de família, e o fundo sustentou, em recurso especial, a incidência da exceção do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990. O desfecho do julgamento não consta do texto consultado.