CDHU tem legitimidade para regularizar imóveis estaduais, decide Conselho Superior do TJ-SP

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu a legitimidade da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) para conduzir a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S) em imóveis pertencentes ao estado. A decisão foi proferida em processo envolvendo o Conjunto Habitacional Itaquera B1, localizado na zona leste da capital paulista.

O caso teve início com o pedido da CDHU para registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) do conjunto, após a negativa do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital. O cartório sustentou que a área correspondia a um loteamento formalmente registrado, o que afastaria a caracterização de núcleo urbano informal e, consequentemente, a aplicação da legitimação fundiária, com base no §2º do artigo 9º da Lei 13.465/2017. Além disso, argumentou que a emissão da CRF seria competência exclusiva do município.

Ao recorrer, a CDHU invocou o item 275 do Capítulo XX das Normas Judiciais da Corregedoria-Geral da Justiça (NSCGJ), que prevê a apresentação simplificada da CRF para núcleos urbanos decorrentes de empreendimentos registrados quando não foi possível titular os ocupantes. A relatora, corregedora-geral Silvia Rocha, acolheu o argumento, destacando que, embora o parcelamento do solo estivesse regularmente registrado, as unidades habitacionais jamais tiveram a titularidade atribuída aos moradores.

A magistrada observou que as edificações foram implantadas em regime de mutirão, no âmbito do extinto programa Fundo de Atendimento à População Moradora de Habitação Subnormal (FUNAPS), com a disponibilização da área pela CDHU, sem que houvesse contratos de compra e venda ou instrumentos equivalentes com os ocupantes. Essa situação, segundo ela, caracteriza o núcleo como informal, nos termos do artigo 11, inciso II, da Lei 13.465/2017, que inclui no conceito legal os núcleos em que não foi possível realizar a titulação dos ocupantes por qualquer modo, ainda que a legislação vigente à época tenha sido atendida.

A relatora também citou o artigo 30, §4º, da Lei 13.465/2017, incluído pela Lei 14.620/2023, e o item 267.2 das NSCGJ, que autorizam expressamente empresas públicas da administração indireta, como a CDHU, a instaurar, processar e aprovar a Reurb-S e emitir a CRF quando forem proprietárias da área ou responsáveis pela implementação do empreendimento de interesse social. Com isso, o colegiado afastou a decisão inicial e acolheu o pedido de registro do conjunto habitacional.

A decisão tem impacto prático para advogados que atuam em regularização fundiária, pois consolida o entendimento de que a existência de loteamento formalmente registrado não impede a caracterização de núcleo urbano informal quando os ocupantes não receberam a titulação. O acórdão foi proferido no processo 1114523-28.2025.8.26.0100.